站在上海市静安区闻喜路，须炳荣眼前是彭一小区正在粉刷装饰内外墙的17幢高层住宅，今年下半年就要竣工验收。这位81岁的彭浦新村街道旧住房改造办公室（以下简称“旧改办”）主任说，等到这个小区建成，彭浦新村就没有破旧的、厨卫合用的房子了，“我的任务就要完成了”。

　　彭浦新村初建于1958年，是上海市最早建设的工人新村之一，后来成为彭一、彭三、彭五、彭七4个住宅小区。从2008年起，彭浦新村陆续启动了拆除重建，彭一小区是最后一个。

　　这几年，全国多个城市都出现了老旧小区原拆原建的探索。在上海，这项工作也在进行，除了彭一小区，还有蕃瓜弄、保屯路211弄、田林路65弄、凤南一村、东郸小区、内江大板房等，主要针对的是老旧不成套公有住房的成套改造。

　　老旧不成套公有住房，也就是厨卫合用的房子。2022年，上海市委办公厅印发《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》（以下简称《意见》），明确在2032年底前全面完成不成套职工住宅改造。拆除重建就是实施改造的方式之一。

　　须炳荣把老旧住房成套改造工作称为“天下第一难”，拆除重建又是其中格外困难的一种。这是一件考验政府能力的事，是一件需要很多人努力才能做成的事，也是一件窥探人性幽深的事。

　　20年前，须炳荣受到彭浦新村街道领导的邀请，离开闸北区绿化和市容局基建科的岗位，成为街道旧改办的负责人。

　　当时这里以脏乱闻名，目之所及是密度极高的破旧住宅楼。但须炳荣发现，几位曾在彭浦新村居委会工作的老居民却对他这个外来人说起了彭浦新村的光辉史。

　　彭浦新村91号，那是彭浦新村外宾接待室，曾接待过党和国家，以及40多个国家共630批外宾。相当长一段时间里，彭浦新村是世界了解中国和中国工人生活的一个窗口。这也是工人新村辉煌的缩影。

　　1949年新中国成立后，上海作为中国近代工业的诞生地和现代工业的聚集地，急需工业支持，而扩大生产首先要满足工人的住房需求。1951年，全市乃至全国第一个工人新村曹杨新村在工厂集中的沪西地区拔地而起。到1958年底，上海市共建成各类住宅新村201个，面积达到468万平方米，有超过70万的职工家庭分配到了新住房。

　　彼时，住进工人新村是一种身份的象征，只有劳模、先进工作者才能分到房子。这里做饭有煤气，其他地方还要烧炉子；上厕所有抽水马桶，其他地方还需要倒马桶。

　　走进老旧小区，你首先会闻到一种标识性的味道——食物的馊味、垃圾的臭味、炒菜的油烟味、房屋进水后的霉味、厕所没冲干净的异味全都混杂在一起。

　　然后是声音。这些房子有不少是小梁薄板房屋，它用料省、成本低、建造速度快，但地基浅、稳定性较差，房屋隔音也极差。1985年，新婚的梁玉霞住进丈夫位于内江大板房的家里，很快她发现，由于楼板很薄，半夜楼上邻居用痰盂小便，楼下听得清清楚楚，“说得难听点，放个屁都听得到”。

　　卫生状况也堪忧。每年夏天，梁玉霞都要买几盒杀蟑螂、鼻涕虫的药，也买了数不清的粘鼠板。有一次她在厨房包馄饨，包了6个之后回屋里拿东西，回来一看馄饨只剩了5个，“我想我是不是记错了，后来吃完饭才看到，有一个馄饨被老鼠叼到了桌子底下”。

　　如果你在汛期走进这里，还会碰上内涝。须炳荣说，彭浦新村地势低洼，老化的管道一直没有改造，随着道路不断抬高，一下大雨，水就从道路往小区里排，能没过一楼住户的膝盖。

　　设施的老化也为老旧小区带来了许多安全隐患。杨浦区的凤南一村建于20世纪50年代，控江路街道办事处副主任杨军说，凤南一村的住宅是砖木混合结构，用的是木头地板，时间长了，居民一用力就可能把地板踩穿。大家也不往墙上挂东西，只要拿钉子稍微用力在墙上敲一敲，“墙就酥了”。2013年，一道雷打穿凤南一村一幢楼的房顶，火势很快蔓延起来，好在没有人员伤亡。

　　最困扰大家的问题，是厨卫合用。须炳荣说，上海50年代至70年代建造的工人新村，绝大多数都是几户人家共用厨房和卫生间，少则两户人家合用，多则八户人家合用。

　　2022年，上海新冠疫情最为严重的时候，厨卫合用的隐患暴露出来。新增病例主要集中在居住条件和卫生环境相对较差的老旧小区，尤其因为厨卫合用，居民交叉感染风险较大。凤南一村、蕃瓜弄等老旧小区有上千户居民，他们都曾在一段时间内有过大量新冠肺炎病例。

　　静安区房管局成套办负责人陈双对《中国新闻周刊》说，最初，上海探索旧住房成套改造工作，是将厨卫合用改为厨卫独用。2005年，彭浦新村街道的彭五小区成为上海市首个旧住房改造试点小区，启动旧住房成套改造工作。

　　须炳荣回忆，彭五小区的改造方式就是把楼梯外移，然后将楼梯外移以后空出的位置改成卫生间，让楼房“长胖”，实现卫生间独用。这项改造从2005年3月持续到2006年9月。

　　2007年11月，彭浦新村街道又在彭七小区启动“加层扩建”的改造，也就是在住宅顶楼再建一层新房，让楼房“长高”，把北侧的居民安置到加层，北侧空出来的房间改为独用的厨房和卫生间，实现厨卫独用。这项改造在2009年4月竣工。

　　但到了彭三小区二期的改造，须炳荣和他所在的团队发现，之前“长高长胖”的改造模式不够彻底，不能完全解决住宅的问题。彭浦新村街道党工委胡志雄告诉《中国新闻周刊》，彭浦新村的一些老旧住宅的管线老化、设施老化问题过于严重，“没办法修，修的代价和重建差不多，所以就一直没修，但越不修问题越多，形成了一个恶性循环”。陈双也指出，有一部分房屋可能原本就不适合“长高长胖”的贴扩建，而且住宅的主体结构不动，只是加了厨卫，“这个改造本身也是有一点遗憾的”。

　　彭浦新村之所以会成为上海最早探索拆除重建的小区，一定程度上是因为彭五小区和彭七小区的改造得到了上海市的肯定。2007年8月，时任上海市委领导曾来到彭五小区了解旧住房成套改造工作情况。2008年1月和6月，时任上海市委领导先后两次到彭浦新村街道视察旧住房成套改造工作。几位彭浦新村街道的干部说，在这几次调研和视察后，旧住房成套改造工作的速度得到了很大的提升。

　　2008年2月，彭三小区二期启动拆除重建。这是一个相对小范围的改造，仅涉及6幢住宅，144户居民。但以彭浦新村街道为起点，十几年之后，老旧小区拆除重建逐渐在全上海推开。

　　杨浦区房管局副局长吴传婷告诉《中国新闻周刊》，这两年，市区两级政府都在思考，非成套旧住房的改造是否还有更适合的道路，“楼房‘长高长胖’可能和现在老百姓对于居住的需求并不是很对等，他们希望能够享受现代规范的住宅，所以市里下了这个决心”。

　　很多居民都希望自己所在的小区能尽快拆除重建。上海市房管局“两旧一村”专班相关负责人严菁对《中国新闻周刊》说，在什么小区先实施改造，是由上海各区根据实际情况决定的。

　　以杨浦区为例，吴传婷说，区房管局会对全区的住宅状况进行研判，先对规整的成片地块上的小区进行改造，“就好像要做一件漂亮的衣服，一块的衣料肯定要比边角料做着容易一些”，为之后的项目腾挪空间，也可以更好地规划公共配套设施。此外，具有安全隐患的老旧小区也会优先启动拆除重建。

　　最近，上海许多推进老旧小区拆除重建的街道收到了“小蓝书”和“小红书”，它们由彭浦新村街道编写，专门供其他街道学习如何开展拆除重建工作。

　　“小蓝书”里列出了拆除重建的工作流程，包括一轮征询、方案设计及论证、二轮征询、居民签约、居民搬迁、居民选房、居民回搬。“小蓝书”里还有旧住房成套改造100问，涵盖了各个工作流程的问题，这是彭浦新村街道把拆除重建的路径从头到尾走完之后总结的经验。

　　在彭浦新村街道党工委任伟看来，目前上海老旧小区拆除重建的模式已经逐渐成熟。但在十几年前，彭浦新村街道做的是极为困难的、从零到一的工作。

　　须炳荣说，拆除重建每个环节的内容都是试出来的，“当时没有政策，我们是摸着石头过河，该怎么做自己去想，行得通我们就做”。

　　彭三小区四期曾有始终不愿意签约的“钉子户”，须炳荣上门和她沟通了几个小时，对方态度始终强硬：“为什么要改造？改造依据在哪里？你把政府的文件拿过来再和我谈。” 胡志雄也说，那时候，如果居民不愿意签约、不愿意搬迁，拆除重建项目很难推动下去。

　　转机发生在时任上海市高院副院长邹碧华来调研的时候。经过双方的反复研讨商议，邹碧华最终提出建议，居民签约可参考征收，即达到95％的居民签约率，协议可生效。由于彭浦新村的公房产权属于国家，居民都是承租人，拒不配合的公房承租人，可由公房产权单位以“妨碍公共利益”的方式，向所在地法院提起民事诉讼。有了法律支撑，彭浦新村街道的工作人员都松了一口气。

　　问题是，彭浦新村还有少量产权房。一些居民购买了与自家合用厨卫的房子，使房屋从不成套变为成套，就可以依据上海的房改政策，将公房转为私房。而私人财产是受《物权法》保护的。

　　这个问题在彭一小区拆除重建时最为凸显。彭一小区共有40幢楼房，居民2110户，其中产权房362户。如果需要每一户居民都同意才能推动拆除重建，这项工作的难度无疑会极大提升。

　　任伟告诉《中国新闻周刊》，2019年，他曾与上海高院相关负责人专门开会讨论，寻找法律依据。另外，彭浦新村街道也经常与区房管局等部门开会讨论，形成会议纪要，然后以会议纪要作为推动工作的依据。终于，静安区确定下来，彭一小区的拆除重建，住户签约率达到99％以上，项目就能正式生效。

　　“当时，区里各个部门对这件事都不太看好。我跑去找区委和区长，说‘已经走到这一步了，不能再犹豫’。”任伟认为，静安区愿意在缺乏政策依据的背景下推动这项工作，需要区里有相当的魄力。2020年10月1日，彭一小区拆除重建项目启动签约，10月7日租赁房居民和产权房居民签约率均超过99％，项目得以生效。

　　2021年9月1日，就在彭一小区启动搬迁当天，《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式施行，其中有多个条文指导了拆除重建相关工作。比如，《条例》第三十二条规定，在拆除重建项目签约比例达到95％、项目生效后，对于公房承租人拒不搬迁的，会采取“调解+决定+申请执行”的方式。

　　钱从哪里来，这是老旧小区启动原拆原建必须要回答的一个难题。在上海，这笔费用由政府出，居民不用掏一分钱。

　　任伟记得，曾有上海市领导问他，拆除重建为什么不让居民出钱？任伟回复说，如果不是由政府全部出资，要让居民同意改造会遇到很大的问题，拆除重建可能也无法推动下去。

　　彭浦新村街道的旧住房改造曾有过让居民出资的先例。须炳荣说，2005年启动彭五小区改扩建项目时，“区里认为，改造后把厨房和卫生间装修一下，是不是能够让小区的522户居民每户拿出3000元”。

　　须炳荣回忆，彭五小区的522户居民很快分成了几个派别。有些居民认为旧住房改造后有了独立的厨卫，还有装修，愿意出这笔钱；还有些居民家庭条件困难，确实拿不出钱。

　　无奈之下，彭浦新村街道只得联系公积金部门，让家庭困难的居民通过公积金支付3000元的改造费用。实际上，彭五小区改扩建项目的整体费用超过1400万，居民出资仅占很小一部分。

　　正是这一次尝试，让彭浦新村街道意识到，如果需要居民出资，自上而下的旧住房改造工作很难进行。毕竟，仍然居住在这些小区的居民，大多没有经济实力出资改造住宅。

　　任伟说，改革开放后，条件改善的居民已逐渐搬离工人新村，留下的大多数都是经济较为困难的人群。比如彭一小区的2110户中，残疾人348户、低保群体103户、重残无业19户、失独家庭12户、80岁以上老人585户，“要让他们拿钱出。